第993章 跻攀绝顶,房地产 (五)(1 / 2)

金融弑猎者 李家大儿 2125 字 2022-12-07

就在这人还想接着冲李炎呛白几句什么的时候,忽然他手机嘀的一声脆响。

不仅仅是他,很多人的手机前后也发出了“哔呤、叮叮”的声音。

所有人几乎都下意识拿出手机乜了眼屏幕,瞬间大厅里宁静一片,从刚才的喧嚣到现在的死寂。

这种转变让人有种起鸡皮疙瘩的瘆……

所有人的手机上都收到了一条信息,而且恰恰就是李炎刚刚提到的消息:渤海湾地区发布新的房地产市场调控政策。明确规定居民购买住房在取得房产证五年以后,才能上市交易。其中涵盖二手房……

许久之后,周总咽了口唾沫一脸错愕的冲着李炎问道:“你……你是怎么知道这个消息的?难道你有接触通天的本事不成?”

又瘦又矮的赵总同样端起茶杯猛灌了一口之后,冲着李炎看了几眼追问道:“这种消息你是怎么知道的?不可能……怎么可能是这样?”

李炎苦笑着摊摊手,随后从兜里掏出手机晃了晃说道:“我要说是个意外,你们信吗?”

所有人的目光展现出来的都是不信两个字,但是没一个人直接呛声与李炎对质。此刻站在一旁的吴知霖轻轻咳嗽了一声,用恰到所有人都能听见的声音轻声对李炎说道:“你是怎么知道的?大家都在等着你,就不要卖关子了。”

晃动了几下手机,李炎苦笑着说道:“其实,我真的没什么通天的本事。我也不认识上面的高层人物,只不过我有一个喜欢刷新闻的爱好。”说道这里,李炎顿了顿看了众人一眼之后这才继续说道:“今天的房价一天比一天畸形,就连地产大亨们都开始撰文写这种东西了。我看到了,只不过我属于那种极少数幸运的人,我看完之后在点开的时候文章已经被“紧急”的下架了。”

“哦?什么内容,你刚刚说的消息吗?”周总冲李炎追问了一句。

摇了摇头的李炎,感慨道:“是也不是,我看到人家地产大亨说道房地产市场一天比一天畸形,已经违背了市场的常识。在座的诸位都是金融圈子里成名已久的人物了!你们成名股海的时候,我还不过是个学生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房价一直在高位,成交量惨淡是一种什么状态。”

赵总失语道:“是……是高位缩量横盘?”

“对,就是高位缩量横盘。那结果又是什么呢?”李炎问出这句话以后,不等任何人回答自己的问题,他直接给出了答案:“正常来说,必定是回落!缩量时间越久,横盘的时间越长,那么在高位的回落越就越大对吗?其实现在用租金回报率来衡量房地产市场价格走势方法,可都是失效的,为什么?为什么呢?”

李炎连续问了两个为什么,但是大家谁都没回答李炎这个问题。看着众人的眼神,李炎明白大家不是揣着明白装糊涂,而是揣着明白不敢说!

“其实,就连之前的房价上涨也是让经济技术分析所“无法”解释的对吗?缩量拉升,结果又是什么?”李炎问出这句话之后,同样没有等人回应自己,而是直接说道:“在股市里,缩量拉升就是诱多。今天房地长市场有高位缩量横盘的结果,已经是最好的结果了,不是吗?”

连续的几个问题,让原本一个还梗着脖子的大佬,也微微垂下了头。

“那个地产大佬说从一九九八年开始,过去的二十年华夏的房地产市场用市场化的方法,确实让许许多多的人改善了住房条件,也让城市的面貌大幅度的有了改观。我不得不承认房地产行业在这二十年中功不可没。用市场去配置和组织资源也功不可没。”李炎说完这话,看了看在场的所有人。见大家茫然的眼神望着自己的时候,苦笑着摊开手说道:“但是不得不说,二十年后的华夏房地产市场一天比一天畸形。确确实实是违背了市场的常识,刚才我也用咱们金融资本市场的方法分析了房价。”

其实李炎并不太想一直围绕着房价说事,更想对大家说说房价背后更深层次的东西。也就是刚才李炎只是提了一句的租金回报率。

用房子的年租金,除以房子的总价值就是租金回报率。这个回报率也是全世界衡量房地产市场最综合的指标,没有之一!没有任何一个指标能代替它,当然也有人用租售比来表达,但综合来说这两者其实是同样的含义。

李炎面对眼前的众人,沉吟了一番并没把这些专业的东西抛出来,而是选择了用身边的例子“讲故事”。

“那位大佬表示,以京城举例子。现在办公楼的租金回报率大概是百分之三,而住宅的回报率不足百分之一。”李炎话音刚落,后面的话还没说出来。周总坐不住了,仰头冲李炎问道:“你一定是算错了,不可能这么低!”

李炎凝望了周总一眼,嘴角勾起一抹微笑道:“您不会是打算用什么案例来说服我吧?”

周总摇摇头冲李炎反问道:“十年前我买了一套房子,我就想问问你,房价是多少,现在租出去了我算了一下租金的回报率,明明已经超过了百分之六,甚至接近百分之七!”

轻轻叹了口气,李炎冲着周总朗声说道:“其实是周总您自己搞错了,计算租金回报率有一个特别重要的前提,那就是要用今天的钱,算今天的账!按照现在的价格来算,而不是当年的价格,否则那就真乱套了。”

赵总沉声冲李炎问道:“那你说,正常的租金回报率应该是多少?”

随着赵总的这声质问,邻桌有人已经偷偷把手机握在掌中,开始用搜索引擎来找寻答案了。

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